I balconi sono elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato.

Non esistono disposizioni di legge in merito alla ripartizione delle spese per la manutenzione dei balconi. Ove non esistano neppure specifiche apposite disposizioni nel regolamento di condominio, occorre far riferimento ai criteri generali di ripartizione di spesa stabiliti dall'art. 1123 c.c. ed alle pronunce della Suprema Corte e delle Corti di merito.
La Suprema Corte ha ormai definitivamente chiarito che:

a) i balconi aggettanti non sono mai parti comuni, ma pertinenze dell'unità immobiliare cui ineriscono;

b) talvolta possono rivestire rilevanza condominiale non le parti esterne in genere, né specificamente frontalini o cielini in quanto tali, ma solo i fregi e i rivestimenti esterni di tali parti costitutive;

c) infine, la rilevanza condominiale di tali elementi non è connotato essenziale e generale, ma ricorre solo quando tali parti costitutive adempiano in modo prevalente alla funzione ornamentale per l'intero edificio.

Pertanto, mentre il calpestio e il cielino sono certamente sempre a carico del proprietario del balcone cui ineriscono eventuali fregi e rivestimenti dei frontalini e delle mensole possono essere ritenuti di interesse condominiale (con la conseguenza che la relativa spesa va posta a carico di tutti) solo se e in quanto svolgano una funzione rilevante per l'estetica complessiva dell'edificio. Tuttavia, l'accertamento della sussistenza di tale rilevanza condominiale è di carattere tecnico e va compiuto caso per caso anche sulla scorta delle caratteristiche dell'edificio di cui si tratta.

Un caso concreto di applicazione del principio sopra enunciato è rinvenibile nella pronuncia con cui la Corte di Cassazione (Cass. civ., sez. III, sent. n. 11531/2008) ha statuito che "il danno da infiltrazione proveniente dallo "stangone" in travertino posto al disotto della ringhiera di protezione e la pavimentazione del balcone è di responsabilità del condominio".
Con detta pronuncia la Corte ha evidenziato che lo "stangone" è la soletta in marmo che svolge una prevalente funzione estetica per l'edificio divenendo così un elemento decorativo e ornamentale essenziale della facciata.

Alla luce dell'accertamento di fatto circa la natura dello stangone, in linea con la consolidata giurisprudenza in ordine alla natura decorativa del frontalino, la non corretta tenuta idraulica di questo elemento non doveva ritenersi imputabile al proprietario del balcone, ma al condominio, che avrebbe dovuto curarne la manutenzione e provvedere a eventuali difetti di costruzione relativi a tale parte comune.

Ripartizione delle spese

La distinzione fondamentale per la conseguenti ripartizioni di spesa è fra balconi aggettanti ebalconi rientranti:

a) i balconi aggettanti, ossia i balconi che fuoriescono dal prospetto dell'edificio, costituiscono un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa. Soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore (quali i frontalini ed i piastrini), quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si devono considerare parti comuni;

b) i balconi rientranti, ossia i balconi interni al prospetto dell'edificio, sono considerati parti comune nel loro elemento frontale che fa parte, appunto, del prospetto stesso dell'edificio.

Non vi sono dubbi per quanto concerne la pavimentazione: essa è a carico del proprietario che ne ha il calpestio.

Devono ritenersi certamente a carico del proprietario anche le spese per il ripristino della parte interna del parapetto e del davanzale.

Sono invece sorti dubbi con riferimento alla parte frontale del balcone o frontalino, nonchè al cosiddetto cielino.

In linea generale, l'orientamento della giurisprudenza più recente è quello di far gravare la spesa su tutti i condomini qualora sia finalizzata alla salvaguardia dell'estetica del caseggiato in quanto essa stessa costituisce bene comune.

Per quanto concerne le solette dei balconi sovrapposti l'uno all'altro, la Corte Suprema, aveva in passato statuito che ad esse dovesse estendersi la presunzione di comunione del solaio divisorio tra due piani dell'edificio di cui all'art. 1125 c.c., con conseguente configurabilità a carico del proprietario del balcone sottostante degli obblighi manutentivi del cielino del balcone sovrastante.

Sulla base di tale presupposto era stata anche ritenuta legittima l'utilizzazione della soletta di quest'ultimo da parte del proprietario del piano inferiore, ad esempio ai fini dell'installazione di una tenda.

Tuttavia, successivamente, la stessa Corte ha mutato radicalmente avviso (Cass. 24.12.1994, n. 11155) escludendo qualsiasi identità di funzione fra i due tipi di soletta e, conseguentemente, la possibilità di interpretazione estensiva dell'art. 1125 c.c.

Il problema relativo all'imputabilità delle relative spese di manutenzione non è stato tuttavia definitivamente risolto poiché si discute se, a seguito di tale revirement giurisprudenziale, debba ritenersi che dette spese facciano carico al proprietario del balcone cui la soletta appartiene o se debbano ripartirsi tra tutti i condomini dell'edificio sulla scorta delle stesse considerazioni viste sopra con riferimento alle altre parti costitutive del balcone ritenute rilevanti per l'estetica dell'edificio nel suo complesso.

Giurisprudenza

Cassazione, sez. 3 civile, sent. 29 maggio 2015, n. 11156
Condominio negli edifici - Facciata - Balconi - Balconi "aggettanti" - Comunione - Esclusione - Fondamento - Limiti - Rivestimenti ed elementi decorativi - Condizioni - Fattispecie relativa ad infiltrazioni dannose ascrivibili al cattivo stato di manutenzione degli elementi di finitura dell'estradosso delle solette del balcone sovrastante le proprietà dei danneggiati
In tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole Ne consegue che le opere di manutenzione dei medesimi competono al corrispondente proprietario. (F.Cia.).

Cassazione, sent. n. 1784 del 29 gennaio 2007
La spesa dei frontalini dei balconi non può essere ripartita tra tutti i condomini se non viene provata la loro funzione decorativa-ornamentale dell’immobile, secondo una valutazione riservata al giudice del merito, anche quando l’intervento sia stato imposto da un’ordinanza comunale per ragioni di urgenza.

Cassazione, sent. n. 568 del 19 gennaio 2000
Gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio (nella specie, cementi decorativi relativi ai frontali ed ai parapetti) svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3, cod. civ. con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Cassazione, sent. n. 4377 del 9 luglio 1980
Gli elementi decorativi situati al di sotto dei balconi, avendo soltanto una funzione estetica volta a rendere armonica la facciata dell’edificio condominiale, sono cose che servono all’uso ed al godimento comune e quindi, ai sensi dell’art.1117, n. 3, cod. civ., sono oggetto di proprietà comune e non di proprietà esclusiva del condomino cui appartengono i singoli balconi; ne consegue che la delibera con la quale l’assemblea abbia ripartito tra i condomini le spese necessarie alla rimozione ed alla riparazione dei predetti elementi decorativi pericolanti non è viziata da nullità assoluta, ma può essere impugnata nel termine di trenta giorni di cui all’art. 1137 cod. civ.

Tribunale di Roma, sent. n. 12843 del 7 ottobre 1985
Non è illegittima la delibera di assemblea che pone a carico di tutti i condomini,con ripartizione in base alle rispettive quote millesimali di comproprietà, le spese di tinteggiatura e manutenzione della facciata anche per le parti a vista dei balconi e delle terrazze di proprietà esclusiva.

Cassazione, sent. n. 177 del 15 gennaio 1986
Gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio (nella specie,aggiunte sovrapposte con malta cementizia, viti di ottone e piombi ai pilastrini della balaustrata) svolgendo una funzione decorativa estesa all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono come tali parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3, cod. civ., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini.

Cassazione, sent. n. 283 del 16 gennaio 1987
La presunzione assoluta di comunione, a norma dell’art. 1125 cod. civ., del solaio divisorio di due piani di edificio condominiale tra i proprietari dei medesimi, si estende anche alla piattaforma o soletta dei balconi, la quale, avendo gli stessi caratteri, per struttura e funzione, del solaio, di cui costituisce prolungamento, è attratta nel regime giuridico dello stesso; ne consegue che, per tale piattaforma o soletta, si configura un compossesso degli indicati proprietari, che si attua con l’uso esclusivo delle rispettive facce della stessa, esercitato da quello del piano superiore anche e soprattutto in termini di calpestìo ed estrinsecantesi, per quello del piano inferiore, oltre che nella fruizione dell’utilità proveniente dalla copertura, nell’acquisizione di ogni ulteriore attingibile utilità cui non ostino ragioni di statica o di estetica, e comporta a loro rispettivo carico la manutenzione e la ricostruzione.

Tribunale di Napoli, sent. 24 febbraio 1988
Secondo la prevalente dottrina e la giurisprudenza della S.C., il problema della ripartizione delle spese di manutenzione dei balconi deve essere risolto, stabilendo se le opere concernono parti costituenti proiezione della proprietà individuale o  elementi che per la loro attinenza alla facciata debbono essere considerati parti comuni dell’edificio, a norma degli artt. 1117 cod. civ. Rientrano tra le prime quelle dirette a preservare e consentire l’utilizzazione della superficie praticabile del balcone, quali gli interventi di manutenzione della pavimentazione del piano di calpestìo. Sono da ricomprendere, invece, tra le seconde quelle spese concernenti elementi del balcone che, prospettando all’esterno dell’edificio, hanno, perciò, inerenza con la facciata e, assieme a questa, concorrono a conferire allo stabile, attraverso l’armonia ed unità di linee e di stile, quel
decoro architettonico che costituisce bene comune, economicamente valutabile e che, come tale, è autonomamente tutelabili.

Quesiti

Come si ripartisce la spesa per la manutenzione dei "cielini" o sottobalconi?
Nel caso di strutture completamente aggettanti - in cui si può riconoscere alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante - non ricorrono gli estremi per individuare elementi a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né quindi la presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani.
Bisogna anche considerare che, nella pratica, quasi sempre il rifacimento del sottobalcone si rende necessario a causa di infiltrazioni provenienti dal calpestio.
La sentenza della Corte di Cassazione, risolutrice dei contrasti giurisprudenziali in materia di ripartizione delle spese per la manutenzione dei balconi "aggettanti", è la numero 14576 del 30 luglio 2004.
La Suprema Corte ha statuito il principio, sopra richiamato, del "prolungamento" dell'unità immobiliare da parte dei balconi aggettanti, da considerarsi, conseguentemente, proprietà esclusiva dell'immobile di cui sono accessori.

Il proprietario del balcone sottostante può agganciare una propria tenda al soffitto del balcone sovrastante?
La risposta a questo quesito è conseguente alla soluzione del quesito precedente.
La Corte di Cassazione con la pronuncia 17.07.2007 n. 15913 ha chiarito che l'art. 1125 c.c. non può trovare applicazione nel caso di balconi "aggettanti" i quali, sporgendo dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e quindi rientrano nella proprietà esclusiva degli appartamenti cui accedono.
Ne consegue che il proprietario dell'appartamento sito al piano inferiore non può agganciare le proprie tende alla soletta del balcone aggettante soprastante se non con il consenso del proprietario di quest'ultimo.