La legge di riforma del condominio (L. n. 220/2012), in vigore dal 18 Giugno 2013, introduce delle nor-me più dettagliate in merito al consumo energetico, al fine di incentivare ed ottimizzare l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili in condominio.
Il primo riferimento è all'art. 1120 c.c. che, al nuovo comma 2, tratta gli impianti destinati alle esigenze dell'intero condominio. Il secondo riferimento è all'art. 1122- bis c.c., che tratta gli impianti destinati a servire le singole unità abitative.
La differenza tra le due disposizioni ruota intorno alla distinzione, non sempre agevole, tra "innovazione" e "modifica" delle parti comuni.
Gli interventi disciplinati dall'art. 1120 c.c., essendo considerati delle innovazioni, richiedono sempre la preventiva autorizzazione dell'assemblea, seppur agevolati da quorum deliberativi più bassi di quelli "ordinari". Gli impianti realizzati nell'interesse di un singolo proprietario, sono qualificati dall'art. 1122-bis c.c. come semplici modificazioni alle parti comuni, per cui la loro realizzazione, pur assistita da una serie di tutele, può anche non richiede l'intervento dell'assemblea.

L'installazione degli impianti richiede sempre la preventiva autorizzazione dell'assemblea, che dovrà accordare gli interessi collettivi e dei singoli condomini coinvolti.
L'assemblea delibera con la maggioranza qualificata dell'art. 1136, comma 2, c.c., ossia un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli interventi ed almeno la metà del valore dell'edificio. Tale disposizione, peraltro, richiederebbe di essere coordinata con l'attuale art. 26, comma 2, della legge n. 10/1991, come mo-dificato dall'art. 28 della legge n. 220/2012, che richiede, per gli stessi interventi, maggioranze diverse: "per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti (al contenimento del consumo energetico) ed utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio".

Come detto, la legge di riforma del condominio ha previsto la possibilità di realizzare impianti di produ-zione di energia da fonti rinnovabili per uso privato su parti comuni, con l'intento di offrire nuove opportuni-tà di risparmio e sfruttamento delle superfici condominiali.
La ratio dell'art. 1122-bis è quella di liberalizzare al massimo l'installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili all'interno delle proprietà esclusive inquadrando tale attività quale ipotesi speciale di uso più intenso consentito delle parti comuni ex art. 1102 c.c. (cfr. Trib. Milano n. 11707 del 6.10.2014) e sottraendola dalla disciplina, più rigorosa, delle innovazioni.

Il nuovo art. 1122-bis c.c. costituisce una speciale ipotesi applicativa dell'art. 1102 c.c.; di conseguenza l'installazione degli impianti non centralizzati configura una particolare ipotesi di uso più intenso delle parti comuni, che è consentito ad ogni singolo condomino nel rispetto del pari uso e della destinazione del bene (sulla nozione di uso più intenso, vedi da ultimo Cass. civ. 3.6.2015, n. 11445).

Se si rendono necessarie modificazioni delle parti comuni(circostanza invero quasi inevitabile), deve essere attivata la particolare procedura prevista dal terzo comma dell'art. 1122-bis c.c., che vede coinvolti il soggetto interessato, l'amministratore e l'assemblea dei condomini.
L'interessato alla realizzazione degli impianti deve darne comunicazione all'amministratore, il quale convoca l'assemblea di condominio per le necessarie determinazioni.
La comunicazione deve indicare il "contenuto specifico" degli interventi che si vuole realizzare, specificando i termini concreti dell'intervento, compresa l'eventuale estensione dei lavori sui beni condominiali. Dato il contenuto tecnico della richiesta, è probabile che l'interessato non possegga le competenze necessarie per illustrare compiutamente i termini dell'intervento. È opportuno dunque farsi assistere da un professionista che certifichi quanto richiesto dalla norma. Tale prassi, peraltro, consente all'assemblea di valutare la richiesta con cognizione di causa, anche in ordine all'indicazione di eventuali modalità alternative di esecuzione.

Più in generale, è sempre opportuna la comunicazione da parte dell'interessato al fine di consentire all'as-semblea di valutare se l'intervento coinvolga o meno le parti comuni. L'amministratore, seppur in questo caso la norma non lo preveda espressamente, ha l'onere di convocare l'assemblea al più presto, preferibilmente prima dell'inizio dei lavori.
L'oggetto della deliberazione dell'assemblea è tassativamente definito dal terzo comma dell'art. 1122 bis c.c., nel senso che l'assemblea non può negare l'autorizzazione alla realizzazione dell'impianto, ma solo con-dizionare la stessa alle attività previste dallo stesso articolo (Trib. Milano, n. 11707 del 6.10.2014).
In particolare, l'assemblea può prescrivere, con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino alme-no i 2/3 del valore dell'edificio, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salva-guardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio. Con particolare riferimento agli impianti fotovoltaici, l'assemblea provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico so-lare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.
L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.

L'assemblea non può negare al condomino l'autorizzazione ad installazione pannelli fotovoltaici ad uso personale. Il nuovo art. 1122-bis c.c. configura una particolare ipotesi di uso più intenso consentito delle parti comuni ex art. 1102 c.c. Se gli impianti importano modifiche alle parti comuni, l'assemblea può sol-tanto definire le modalità di installazione degli stessi secondo quanto indicato dall'art. 1122-bis c.c. (Trib. Milano, sentenza 6.10.2014 n. 11707).