Il nuovo art. 71 disp. att. cod. civ. – introdotto dalla legge 220/2012 – indica i requisiti che bisogna necessariamente possedere per poter svolgere l’incarico di amministratore di condominio.

Oltre a tali requisiti, l’art. 1129, comma 4, cod. civ. dispone che l’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condòmini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. Il successivo comma 5 dello stesso articolo dispone, altresì, che l’amministratore è tenuto ad adeguare i massimali della polizza se durante il suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere però inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori.

Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale per l'intera attività da lui svolta, tale polizza dovrà essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.

La polizza professionale
è obbligatoria?

Assolutamente no. Le nuove disposizioni non impongono alcun obbligo di stipulare una polizza assicurativa per poter assumere l’incarico di amministratore.
Tale adempimento scatta solo nel caso in cui l’assemblea decida di “subordinare” la nomina del nuovo amministratore al possesso di una polizza per la responsabilità professionale. Solo in tale circostanza, il mandato conferito dall’assemblea rimane, per così dire, “sospeso” fino alla stipula della polizza o, se l’interessato è già assicurato, fino alla presentazione della documentazione comprovante il possesso del requisito richiesto. Si parla di "condizione sospensiva alla validità del contratto di mandato", considerato che la polizza dell'amministratore deve essere presentata all'atto di accettazione della nomina che, naturalmente, è successiva alla delibera assembleare di incarico. Di talché solo l'omessa, successiva, consegna della copia ovvero degli elementi identificativi della polizza assicurativa comporterebbe l'invalidità o meglio la nullità del contratto stipulato. Allo stesso modo, per gli amministratori già in carica, l'omessa presentazione della polizza - a richiesta dell'assemblea - determinerebbe la sospensione del mandato. Pertanto, non è corretto affermare che non si può svolgere l’attività di amministratore condominiale senza polizza. Ciò nonostante, si segnalano casi di compagnie assicurative che, in modo evidentemente scorretto e ingannevole, pubblicizzano i loro prodotti presentandoli come assolutamente indispensabili per lo svolgimento della professione o, addirittura, per l’iscrizione a un ipotetico, quanto inesistente, “albo degli amministratori”.

Occorre considerare, peraltro, che la polizza professionale può essere prevista anche nel regolamento di condominio, come requisito per la nomina ulteriore a quelli indicati dalla legge. In ogni caso, la quasi totalità dei condomini stipula la Polizza Globale Fabbricati, che copre i danni causati a condomini o a terzi derivanti dalle parti comuni dell’edificio.

Cosa succede se l’amministratore
non stipula la polizza?

A seguito di richiesta dell’assemblea, l’amministratore che non provvede a stipulare il contratto di assicurazione, ovvero non adegua i massimali della polizza già sottoscritta secondo quanto stabilito dalla delibera di nomina o dal regolamento condominiale, potrebbe essere soggetto a revoca dell’incarico e, se sussistono i presupposti, anche a un’azione risarcitoria per violazione degli obblighi contrattuali.

Tanto si evince anche dall’art. 1129, comma 11, cod. civ., che individua tra le ipotesi di gravi irregolarità idonee a provocare la revoca dell’incarico, tra le altre, “la mancata esecuzione ... di deliberazioni dell’assemblea”. Nello specifico, possono giustificare la revoca dall’incarico:

• la mancata presentazione della polizza assicurativa per la responsabilità civile professionale;
• l’omessa dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le specifiche condizioni richieste dall’assemblea;
• il mancato adeguamento dei massimali al valore dei lavori straordinari.

La revoca è deliberata dall’assemblea anche su iniziativa del singolo condomino secondo la procedura prevista dall’art. 66 disp. att. cod. civ. In caso di inerzia dell’assemblea, è possibile ottenere la revoca dell’incarico anche per via giudiziaria.

Caratteristiche della polizza professionale

In termini generali, la polizza del professionista copre tutti i danni che un amministratore può commettere nello svolgimento dell’incarico conferitogli, tra i quali quelli derivanti:

• dalla gestione degli appalti di lavori e forniture per la manutenzione ordinaria e straordinaria degli edifici condominiali amministrati;
• dalla perdita, smarrimento, distruzione e/o deterioramento di atti, documenti, titoli non al portatore, purché non derivanti da incendio, furto o rapina;
• da comportamenti o fatti da cui derivano sanzioni di natura fiscale, amministrativa, multe o ammende a carico dei condomini;
• dalla commissioni di fatti colposi o dolosi dei suoi dipendenti o collaboratori.

Ovviamente la copertura assicurativa potrà essere più o meno ampia, anche in considerazione delle politiche seguite dalle diverse compagnie assicurative, essendo la fattispecie rimessa all’autonomia negoziale delle parti.

Il costo potrà variare anche in base all’entità del condominio da amministrare, oltre che ai massimali richiesti. In ogni caso le spese della polizza gravano esclusivamente sul professionista, salvo che l’assemblea non deliberi la suddivisione della spesa, ovvero decida che questa – al pari della polizza globale fabbricato – sia posta a carico del condominio stesso.

Assicurazione generale
e obbligo di adeguamento

L’assicurazione professionale non è dunque obbligatoria per l’amministratore, a meno che non sia espressamente richiesta dall’assemblea all’atto di nomina o dal regolamento di condominio. Ciò non toglie che l’amministratore possa volontariamente sottoscrivere una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui svolta. Lo stesso art. 1129 cod. civ. prende in considerazione tale ipotesi, disponendo, in tal caso, l’obbligo dell’amministratore di integrare eventualmente la polizza con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione, che garantisca le condizioni richieste dallo specifico condominio che conferisce l’incarico.

In effetti, l’assicurazione civile professionale è uno strumento di garanzia e serietà per lo stesso amministratore oltre che segno di rispetto e diligenza per il condominio.
In questo contesto, è bene che chi inizia l’attività di amministratore condominiale si munisca di una polizza adeguata al volume d’affari attuale, eventualmente adeguandola nel tempo. Inoltre, anche aldilà di specifiche richieste, può essere opportuno indicare nel proprio preventivo gli estremi della polizza e le caratteristiche principali della stessa, in modo da fornire al condominio informazioni chiare e trasparenti, che potrebbero essere determinanti per un eventuale conferimento dell’incarico.

Adeguamento dei massimali
in caso di lavori straordinari

Si tratta di uno dei passaggi più controversi della nuova disposizione per le molteplici criticità che la norma può presentare nelle sue ricadute pratiche.

È previsto infatti l’obbligo dell’amministratore di adeguare i massimali della polizza assicurativa se, nel periodo dal suo incarico, l’assemblea deliberi lavori straordinari. Sembra corretto ritenere che anche l'eventuale mancato adeguamento della polizza possa configurare una ipotesi di grave irregolarità e, quindi, giustificare la revoca dell'incarico ex art. 1129 cod. civ.

Assicurazione responsabilità civile: decorrenza della prescrizione annuale

In tema di assicurazione della responsabilità civile, la prescrizione annuale del diritto dell’assicurato verso l’assicuratore inizia a decorrere non dal giorno dell’evento ma, a norma del comma 3 dell’art.2952 cod. civ., dal giorno in cui il terzo ha richiesto il risarcimento all’assicurato, ovvero ha promosso contro di lui l’azione. Inoltre, dopo la comunicazione dell’assicurato all’assicuratore della richiesta del terzo danneggiato o della proposizione da parte dello stesso dell’azione in giudizio, il decorso della prescrizione è sospeso fino a quando il credito del danneggiato non sia divenuto liquido ed esigibile, oppure non si sia prescritto.

Si tratta di un principio costantemente affermato dalla giurisprudenza e, tra gli ultimi arresti in ambito condominiale, dalla Corte d’Appello di Roma, Sez. civ., con sent. 15 marzo 2012, n. 1440.

In quella circostanza il condominio aveva proposto gravame avverso la sentenza di primo grado con la quale il Tribunale di Roma aveva respinto la domanda, avanzata dallo stesso condominio, di condanna della compagnia assicuratrice per la responsabilità civile verso terzi al pagamento dell'indennizzo per i danni subiti da alcuni condomini, conseguenti alla rottura di alcune tubazioni dell'impianto di riscaldamento del condominio.

Il ricorso in appello si articolava in due motivi di impugnazione:

• violazione dell'art. 2952 cod. civ., con particolare riferimento all'individuazione del dies a quodella prescrizione del credito derivante dal rapporto assicurativo, evidenziando come nel caso in esame la polizza stipulata tra le parti rappresentava un'assicurazione per la responsabilità civile verso terzi e, pertanto, il termine iniziale del decorso della prescrizione andava individuata non nel giorno in cui si è verificato il danno, ma nel giorno in cui il terzo ha richiesto il risarcimento all'assicurato;
• la violazione e falsa applicazione, nonché l'erronea interpretazione delle clausole contrattuali con riferimento alla delimitazione del rischio assicurato, che la sentenza impugnata aveva individuato nei soli eventi dannosi derivanti da fatti accidentali.

La compagnia di assicurazione chiedeva il rigetto dell’appello contestando, tra l’altro, l'applicabilità della disciplina prevista per l'assicurazione per la responsabilità civile verso terzi dall'art. 2952 cod. civ., atteso che, nel caso in esame, il contratto di assicurazione era stato stipulato dal condominio quale ente di gestione, privo di personalità giuridica, con la conseguenza che i condomini danneggiati non possono considerarsi terzi rispetto all'assicuratore.

La Corte di Appello di Roma aveva accolto il ricorso sulla base dei seguenti principi di diritto:

• in ordine al primo motivo di impugnazione, nel caso in esame, poiché si verte in tema di assicurazione della responsabilità civile, la prescrizione annuale del diritto dell'assicurato verso l'assicuratore inizia a decorrere non dal giorno dell'evento ma, a norma dell'art. 2952, comma 3, cod. civ., dal giorno in cui il terzo ha richiesto il risarcimento all'assicurato, ovvero ha promosso contro di lui l'azione; inoltre, dopo la comunicazione dell'assicurato all'assicuratore della richiesta del terzo danneggiato o della proposizione da parte dello stesso dell'azione in giudizio, il decorso della prescrizione è sospeso fino a quando il credito del danneggiato non sia divenuto liquido ed esigibile, oppure non si sia prescritto;
• in ordine al secondo punto di contestazione, la Corte ha ribadito che l'assicurazione per la responsabilità civile non può riguardare i fatti meramente accidentali, dovuti cioè a caso fortuito o forza maggiore, dai quali non sorge responsabilità, ma importa necessariamente che il fatto dannoso, per il quale l'assicurazione sia stipulata, debba essere colposo, coprendo, con la sola eccezione dei fatti dolosi, ogni rischio derivante da quella responsabilità, anche se dipendenti da colpa grave o gravissima.

Il passaggio di maggior interesse della sentenza riguardava il primo motivo di ricorso, nella parte in cui la Corte afferma l’applicabilità della disciplina generale della assicurazione per responsabilità civile alla polizza contro i danni causati a terzi sottoscritta dal condominio, anche nell’ipotesi in cui i terzi danneggiati siano rappresentati dagli stessi condomini.

Nello specifico, la Corte era chiamata a definire l’applicabilità dell’art. 2952 cod. civ., il quale dispone, tra l’altro, che «il diritto al pagamento delle rate di premio si prescrive in un anno dalle singole scadenze», (comma1) precisando che «nell’assicurazione della responsabilità civile, il termine decorre dal giorno in cui il terzo ha richiesto il risarcimento all’assicurato o ha promosso contro di questo l’azione» (comma 3).

Secondo la tesi opposta, la disciplina prevista per l'assicurazione per la responsabilità civile verso terzi dall'art. 2952, comma 3, cod. civ., non sarebbe applicabile alla polizza in questione, atteso che il contratto di assicurazione è stato stipulato dal condominio, quale ente di gestione, privo di personalità giuridica, con la conseguenza che i singoli condomini danneggiati non potrebbero considerarsi terzi rispetto all'assicuratore.

Secondo i giudici, al contrario, il contratto di assicurazione in esame è costituito da una polizza per la responsabilità civile contro i danni causati a terzi, nella quale la qualità di contraente assicurato è individuata nel condominio, mentre quella di terzo danneggiato è rivestita dai singoli condomini, partecipanti al condominio, non sussistendo alcun rapporto giuridico immediato tra i condomini danneggiati e la compagnia assicurativa.

In termini generali, la Corte sottolinea che l'assicurazione della responsabilità civile non determina alcun rapporto tra assicuratore e terzo e costituisce un particolare tipo di assicurazione contro i danni, che realizza lo scopo di tenere indenne l'assicurato dell'obbligo di risarcire a un terzo soggetto, estraneo al rapporto tra assicuratore e assicurato, il danno derivante da un illecito. Pertanto, l'obbligazione dell'assicuratore al pagamento dell'indennizzo (finalizzato alla realizzazione di un interesse dell'assicurato, anche quando è effettuato direttamente al terzo ai sensi dell'art. 1917 cod. civ.) è distinta e autonoma dall'obbligazione risarcitoria dell'assicurato nei confronti del danneggiato, il quale non ha quindi - in assenza di una normativa specifica, come quella in materia di danni da circolazione stradale - azione diretta contro l'assicuratore, non sussistendo alcun rapporto giuridico immediato tra danneggiato e assicuratore.

Tale ricostruzione risulta coerente la giurisprudenza di legittimità, la quale ha ripetutamente affermato che nel caso in cui un condominio stipuli un contratto di assicurazione per la responsabilità civile verso terzi, il condomino che abbia sofferto danni per infiltrazioni da tubature condominiali non è legittimato ad agire in proprio nei confronti della compagnia assicuratrice (cfr. Cass. civ., sent. n. 4245/2009; sent. n. 10418/2002 e sent. n. 2678/1996).

Alla luce di tali considerazioni, pertanto, alla polizza sottoscritta dal condominio deve essere applicata la disciplina dell'assicurazione per la responsabilità civile verso terzi e, conseguentemente, i termini di prescrizioni di cui all'art. 2952 cod. civ.