Gli atti conservativi dell'amministratore

Recentemente (si veda) abbiamo preso in considerazione, sottolineandone le difficoltà, le problematiche che si presentano in relazione all'obbligo - che l'art. 1130, comma 1, n. 4, cod. civ. pone espressamente a carico dell'amministratore condominiale - di eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio; e una nuova sentenza della Corte di Cassazione ( Cass., n. 8233, 3 aprile 2007), a conferma della difficoltà di questi problemi, ha enunciato il principio secondo cui l'amministratore non può stipulare autonomamente il contratto di assicurazione del fabbricato, ma - per farlo - deve prima ricevere una specifica autorizzazione dell'assemblea condominiale. In altre parole la stipula del contratto di assicurazione del fabbricato, nonostante il fatto che, nella prassi, viene effettuata quasi sempre per garantire il condominio in caso di sinistri, rientra fra le attribuzioni dell'assemblea condominiale e non fra quelle previste a carico dell'amministratore dall'art. 1130, comma 1, n. 4, cod. civ.

Proprio per l'importanza che, nella pratica, riveste il contratto di assicurazione e per la costanza con cui viene stipulato dagli edifici in condominio, al fine di eliminare o almeno limitare in parte le conseguenze, per il condominio stesso, di un sinistro, conviene approfondire la questione esaminata nella sentenza della Cassazione.

La sentenza n. 8233/2007

Nella vicenda che ha dato origine alla sentenza della Cassazione una società di assicurazioni aveva citato in giudizio un edificio in regime di condominio per chiederne la condanna al pagamento dei premi annuali, scaduti e non pagati, relativi alla polizza del contratto d'assicurazione dell'immobile. Il condominio aveva da parte sua negato di essere obbligato al pagamento dei premi rilevando che il contratto di assicurazione era stato concluso da un amministratore, che era privo del necessario potere di sottoscrivere l'atto, non essendo mai stato autorizzato in tal senso da una deliberazione dell'assemblea condominiale.

In primo grado la domanda era stata accolta e il condominio era stato condannato a pagare alla società assicuratrice il premio previsto dalla polizza; in secondo grado, invece, la sentenza era stata riformata dalla Corte di appello che aveva così rigettato la domanda della società assicuratrice. Il giudice d'appello aveva ritenuto infondata la domanda della società osservando che l'art. 1130, comma 1, n. 4, cod. civ. - che conferisce all'amministratore del condominio il potere di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio - non era applicabile alla conclusione del contratto d'assicurazione dell'immobile.

Contro la sentenza di appello, la società assicuratrice aveva quindi proposto ricorso per Cassazione, che, come si è detto, è stato a sua volta rigettato dalla Suprema Corte. Il ricorso era fondato su due motivi: innanzitutto si sosteneva che la stipulazione del contratto d'assicurazione del fabbricato, avendo come scopo la conservazione della cosa comune, rientrerebbe tra i compiti assegnatidall'art. 1130, comma 1, n. 4, cod. civ., all'amministratore condominiale, che quindi sarebbe legittimato d'ufficio a concludere questo tipo di contratto; e inoltre si sosteneva l'erroneità dell'interpretazione della disposizione contenuta nell'art. 1130, comma 1, n. 4, cod. civ., secondo cui essa si riferirebbe soltanto agli atti direttamente volti alla conservazione dei diritti sulla cosa comune, mentre si sarebbe dovuta interpretare tale disposizione nel senso che l'amministratore è legittimato a compiere anche tutti gli atti che - come appunto il contratto di assicurazione - abbiano lo scopo di garantire l'integrità dell'immobile su cui sono esercitati i diritti, dal momento che conservare la materialità della cosa significa anche conservare e tutelare i diritti su di essa. Ma entrambi i motivi sono stati giudicati infondati dalla Suprema Corte.

La Cassazione ha, infatti, spiegato che il principio secondo cui l'amministratore del condominio non è legittimato a concludere il contratto di assicurazione del fabbricato a meno che non ne abbia ricevuto l'autorizzazione mediante una deliberazione dell'assemblea dei partecipanti alla comunione, si fonda sulla osservazione, da considerarsi decisiva e assorbente, che la disposizione dell'art. 1130, comma 1, n. 4, cod. civ. - che obbliga l'amministratore a eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio - si riferisce chiaramente ai soli atti materiali, come le riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici, e agli atti giudiziali, come le azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi, necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile; e che in entrambe queste categorie non può rientrare il contratto d'assicurazione, perché quest'ultimo non è dotato degli scopi conservativi ai quali fa riferimento la disposizione contenuta nell'art. 1130 cod. civ., ma ha soltanto l'unico e diverso fine di evitare un pregiudizio economico ai proprietari dell'edificio interessato dal sinistro.

In conclusione la sentenza della Suprema Corte ha chiarito quali sono gli atti conservativi a cui fa riferimento l'art. 1130 (che sono costituiti solo dagli atti materiali e dagli atti giudiziali necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile) e ha quindi escluso che anche la stipulazione del contratto di assicurazione abbia uno scopo conservativo secondo quanto dispone lo stesso articolo, con la conseguenza che il contratto di assicurazione delle parti condominiali, benché indubbiamente utile, può essere validamente stipulato dall'amministratore soltanto qualora tale stipulazione sia stata regolarmente deliberata dall'assemblea del condominio.

È opportuno, comunque, ricordare che invece, in precedenza, una sentenza di merito aveva deciso che la stipulazione di contratti di assicurazione del fabbricato condominiale è finalizzata alla conservazione della cosa comune e che quindi rientra fra i compiti dell'amministratore del condominio, senza che sia necessaria la preventiva autorizzazione alla stipula dell'assemblea ( Trib. Roma, 11 agosto 1988).

Altre fattispecie

Alcune sentenze, sia di legittimità sia di merito, hanno preso in esame i poteri dell'amministratore con riferimento ad altre situazioni per vari aspetti ricollegabili a quella della stipulazione del contratto di assicurazione. Si tratta delle ipotesi della possibilità di pagamento delle spese condominiali mediante cambiali e della stipulazione di un contratto di mutuo.

Per quanto riguarda la prima, è stato deciso che l'amministratore di un condominio non può provvedere a mezzo di cambiali al pagamento del corrispettivo pattuito con appaltatori o fornitori per la manutenzione delle parti comuni dell'edificio condominiale e per l'esercizio dei servizi comuni, tranne che nel caso in cui tale maggiore potere gli sia stato conferito dal regolamento di condominio o dall'assemblea, in via preventiva con specifico mandato oppure in via successiva per ratifica (Trib. Monza, 23 aprile 1989).

Per quanto riguarda invece la stipula del mutuo, è stato deciso che l'amministratore del condominio non può, senza espressa autorizzazione della sua assemblea, contrarre mutui in nome di quest'ultimo neppure per il pagamento di spese di gestione, dal momento che il potere di rappresentanza dell'amministratore può essere esercitato solo nei limiti delle facoltà conferitegli (artt. 1131 e 1388 cod. civ.) e quindi nell'ambito delle attribuzioni indicate dall'art. 1130 cod. civ., con la conseguenza che il contratto con il quale il condominio abbia concesso un mutuo all'amministratore (che non sia stato autorizzato dall'assemblea) per provvedere alle spese occorrenti alla manutenzione delle parti comuni non ha alcuna efficacia nei confronti del condominio ( Cass., n. 1734, 5 marzo 1990).

Nello stesso senso è stato successivamente deciso che l'amministratore di condominio non può contrarre mutui se non è stato espressamente autorizzato dall'assemblea, in quanto tale potere non rientra tra le attribuzioni che gli spettano per legge ( Trib. Milano, 11 maggio 1992).

Osservazioni sulla stipula dei contratti

Le tematiche affrontate finora inducono a ricordare altre tre decisioni interessanti sotto vari aspetti.

Il contratto di assicurazione stipulato dall'amministratore di un condominio per la responsabilità civile per danni cagionati a terzi, in conseguenza di un fatto verificatosi in relazione alla proprietà e conduzione di un fabbricato in condominio, è un contratto di assicurazione per conto di chi spetta; e, quindi, in mancanza di patto diverso, la qualifica di assicurati spetta esclusivamente ai condomini e non anche a soggetti estranei ai correlativi diritti reali, come gli eventuali conduttori, essendo solo i primi titolari dell'interesse assicurato (Trib. Napoli, 15 maggio 1990).

Nelle locazioni degli immobili urbani, i premi di assicurazione dell'edificio - così come il compenso dell'amministratore e il concorso nelle spese di riparazione dell'impianto di riscaldamento e di revisione dell'impianto antincendio - non sono compresi tra gli oneri accessori che l'art. 9 della legge 392/1978 pone a carico del conduttore, e a meno che non venga stipulato un patto contrario, da valutarsi però alla stregua del divieto (art. 79, comma 1) di pattuizioni dirette ad attribuire al locatore vantaggi in contrasto con le disposizioni della legge ( Cass., n. 6088, 11 novembre 1988).

Infine si deve tenere presente che in ogni caso l'assemblea dei condomini, oltre ad avere il potere di delegare l'amministratore a concludere un determinato contratto, fissando i limiti precisi dell'attività negoziale da svolgere, ha anche il potere di prestare direttamente il proprio consenso alla conclusione di un contratto, non essendo previsto alcun divieto in proposito nella disciplina dettata in materia di condominio e non sussistendo alcun impedimento tecnico-giuridico per una efficace manifestazione di volontà negoziale da parte dell'assemblea ( Cass., n. 1994, 25 marzo 1980).