L'orientamento maggioritario prevalso in seno alla giurisprudenza di legittimità e diretto a configurare l'amministratore condominiale quale ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza trova oggi puntuale riscontro anche nella disciplina positiva: infatti, l'art.1129, comma 14, cod. civ., norma dettata in tema di nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore, dispone testualmente che: "Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV", ovvero proprio le disposizioni stabilite in tema di mandato (artt. 1703 e ss. cod. civ.). Tale assimilazione del rapporto al figura del mandato con rappresentanza, se determina l'applicabilità ad esso, di molte delle disposizioni del codice civile in materia di mandato, non esaurisce certamente il nucleo dei poteri-doveri che l'amministratore è tenuto ad esercitare ed osservare per assicurare la cura e la gestione degli interessi collettivi affidatigli dai partecipanti al condominio. Infatti, una delle peculiarità che connota il rapporto tra l'amministratore ed i singoli condomini è data proprio dalla pluralità ed eterogeneità di fonti di diversa natura che concorrono ad informare e determinare la disciplina dell'incarico gestorio: oltre al contratto di mandato ed alle relative disposizioni convenzionali e legali, si rinvengono attribuzioni dettate espressamente dalla legge (codice civile e leggi speciali), nonché altri eventuali poteri conferiti dal regolamento di condominio o deliberati dall'assemblea. Come messo in luce anche dalla più attenta dottrina, il ruolo dell'amministratore ha subito negli anni una notevole evoluzione, radicandosi ormai ineluttabilmente verso una dimensione di natura professionale decisamente sconosciuta ai redattori del codice civile del 1942. Sotto tale profilo, pur non escludendo la stessa legge di riforma della normativa in esame ancora la possibilità di un governo e una gestione della cosa comune da parte del singolo condomino senza quindi l'obbligo di avvalersi di professionisti esterni, il legislatore, in sede di riforma, ha decisamente incoraggiato la tendenza, già in atto da vari anni, di incaricare della gestione condominiale professionisti esperti in materia o anche compagini sociali esercenti l'amministrazione di condomini, in veste di società di persone o di capitali. A tali nuoverealtà professionali o imprenditoriali, i condomini chiedono di assolvere, in ragione delle loro generiche capacità organizzative e specifiche competenze professionali, ai sempre maggiori compiti posti a carico dell'ufficio di amministratore condominiale, con connesso corredo gravoso di responsabilità civili e penali. Infatti, anche le sempre più invasive e numerose leggi speciali (in materia edilizia, giuslavoristica, di sicurezza degli impianti, di risparmio energetico, di certificazioni, di privacy e in materia tributaria), interessando direttamente o indirettamente anche l'istituto condominiale, esigono, in un contesto socio-economico profondamente mutato, quelle risposte certe e quegli adempimenti puntuali e tempestivi che solo un soggetto professionalmente qualificato è in grado di assicurare.

Requisiti per lo svolgimento dell'incarico [Art. 71-bis disp. att. cod. civ.]

Il codice civile definisce espressamente i requisiti per lo svolgimento dell'incarico di amministratore condominiale. Un primo gruppo di requisiti attiene alle qualità morali e civili della persona incaricata di espletare l'incarico gestorio.

In particolare, a tali fini, è necessario:

- godere dei diritti civili (lett. a);

- non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio, ogni altro delitto non colposo per il quale sia prevista la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni (lett. b);

- non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo riabilitazione (lett. c);

- non essere interdetti o inabilitati (lett. d);

- non essere annotati nell'elenco dei protesti cambiari (lett. e).

Un secondo gruppo di requisiti investe invece la qualificazione professionale del soggetto e la suapreparazione tecnica specifica.

A tal fine, si richiede:

- aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado (lett. f);

- aver frequentato corsi di formazione, iniziale e periodica in materia di amministrazione condominiale (lett. g);

Il possesso di questi ultimi due requisiti (lettere f) e g), precisa la legge, non è richiesto qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile. Inoltre, la perdita di uno dei requisiti di cui alle lettere da a) ad e) implica la cessazione dall'incarico. In tal caso, l'assemblea può essere convocata da ciascun condomino senza formalità.

Come anticipato, aderendo ad una impostazione dogmatica già prevalsa in seno alla stessa giurisprudenza di legittimità, la legge dispone espressamente che l'incarico di amministratore condominiale può essere assunto anche da società. In tal caso, i suddetti requisiti devono essere posseduti: (i) dai soci illimitatamente responsabili; (ii) dagli amministratori; (iii) dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi.

La costituzione dell'incarico. Nomina e accettazione [Art. 1129 cod. civ.]

L'incarico di amministratore di condominio ha una durata annuale, intendendosi rinnovato per eguale durata. La nomina dell'amministratore risulta obbligatoria e quindi dovuta quando i condomini sono più di otto. In tal caso, alla nomina dell'amministratore provvede l'assemblea e, in difetto, è previsto il ricorso per la nomina all'autorità giudiziaria il quale può essere avviato: (i) da uno o più condomini; (ii) su impulso dell'amministratore dimissionario.

Sia in sede di accettazione della nomina che in sede di rinnovo dell'incarico, la legge impone all'amministratore una serie di specifici obblighi da assolvere. In particolare, l'amministratore è obbligato a:

- specificare, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta;

- comunicare:

i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione;

il locale ove si trovano:

il registro di anagrafe condominiale,

il registro dei verbali delle assemblee,

il registro di nomina e revoca dell'amministratore,

il registro di contabilità;

i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prendere visione della suddetta documentazione gratuitamente ed ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

All'assemblea dei condomini la legge accorda la facoltà di subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato. Si prevede, altresì, l'obbligo per l'amministratore di procedere ad unadeguamento dei massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. La legge precisa che tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Qualora l'amministratore sia invece già coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l'intera l'attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni esposte per lo specifico condominio.

Cessazione dell'incarico [Art. 1129 cod. civ.]

L'incarico di amministratore cessa per effetto della scadenza del termine annuale, revoca, dimissioni, morte. Inoltre, come anticipato, anche la perdita di uno dei requisiti inerenti alle indispensabili qualità morali e civili della persona costituisce ulteriore causa di cessazione dall'incarico. Ad ogni modo, alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto ad ottemperare ai seguentiobblighi: (i) consegnare tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio ed ai singoli condomini; (ii) eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

Revoca dell'incarico [Art. 1129 cod. civ. Art. 64 disp. att. cod. civ.)

La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. La delibera assembleare è perciò assunta con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.

La revoca dell'amministratore può essere altresì disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino nei seguenti casi:

- quando, avendo ricevuto una citazione o un provvedimento dell'autorità amministrativa, aventi un contenuto che esorbita dalle sue attribuzioni, l'amministratore omette di darne, senza indugio, notizia all'assemblea;

- quando l'amministratore non rende il conto della gestione;

- in caso di compimento da parte dell'amministratore di gravi irregolarità.

In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.

Nei casi di revoca giudiziaria dell'amministratore, il tribunale non deve limitarsi a sentire l'amministratore, ma deve farlo in contraddittorio con il ricorrente. Si prevede inoltre che contro ildecreto motivato assunto in sede camerale può essere proposto reclamo alla corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione.

Obblighi specifici. Obbligo di affissione e obbligo di apertura del c/c [Art. 1129 cod. civ.]

Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, l'amministratore è tenuto ad ottemperare ad un obbligo di affissione concernente dati relativi alla sua persona. In particolare, della persona dell'amministratore, si devono indicare:

• generalità,
• domicilio,
• recapiti, anche telefonici.

In mancanza dell'amministratore, deve essere comunque affissa nei predetti luoghi l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.

Inoltre, l'amministratore è tenuto all'apertura di un conto corrente, bancario o postale, intestato al condominio. Una volta aperto tale conto, l'amministratore è obbligato far transitare, sul predetto c/c le somme:

• ricevute, a qualunque titolo, dai condomini,
• ricevute, a qualunque titolo, dai terzi,
• erogate, a qualsiasi titolo, per conto del condominio .

Come anticipato, tanto la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente intestato al condominio, quanto l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei propri dati anagrafici e professionali da parte dell'amministratore integrano "gravi irregolarità" tali da legittimare larevoca giudiziaria dell'amministratore. Ciascun condomino può chiedere ed ottenere dall'amministratore di: (i) prendere visione della rendicontazione periodica; (ii) estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.

Attribuzioni dell'amministratore [Art. 1130 cod. civ.]

Oltre agli obblighi già considerati e conseguenti all'espletamento dell'incarico, nonché a quelli imposti da altre disposizioni di legge, l'amministratore, per espressa previsione del codice civile, è tenuto ad assolvere ad una serie precisa di compiti cd. "istituzionali" in quanto la loro osservanza è da ritenere "fisiologica" ai fini dell'espletamento del mandato gestorio. In particolare, l'amministratore deve:

- eseguire le deliberazioni dell'assemblea;

- convocare annualmente l'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale;

- curare l'osservanza del regolamento di condominio;

- disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;

- riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

- compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;

- eseguire gli adempimenti fiscali;

- curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale;

- curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee;

- curare la tenuta del registro di nomina e revoca dell'amministratore;

- curare la tenuta del registro di contabilità.

- conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;

- fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti deglioneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

- redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Rappresentanza del Condominio [Art. 1130 cod. civ. Art. 1131 cod. civ.]

Il fondamento normativo del potere di rappresentanza dell'amministratore di condominio è costituito dagli artt. 1130 e 1131 cod. civ., i quali, rispettivamente, disciplinano, il primo, leattribuzioni dell'amministratore ed il secondo, in forma specifica, la rappresentanza del Condominio da parte dell'amministratore. Dall'art. 1131 cod. civ. si evince che il potere di rappresentanza dell'amministratore è contenuto nei limiti delle attribuzioni previste dall'art.1130 cod. civ., ossia si riferisce alle parti e servizi comuni, nonché alle controversie riguardanti i beni comuni. All'amministratore compete quindi l'esecuzione delle deliberazioni dell'assemblea, nonché, in genere, tutta l'attività di ordinaria amministrazione giusta l'elenco analitico di attribuzioni richiamato dall'art. 1130 cod. civ. Ora, nei limiti di tali attribuzioni, o dei maggiori poteri eventualmente conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, egli ha la "rappresentanza" dei condomini e può stare in giudizio sia per essi contro i terzi, sia contro alcuno di essi per tutti gli altri. Si tratta di una figura del tutto speciale di rappresentanza, che si distingue dal modello di rappresentanza volontaria, in ragione della determinazione legale delle relative attribuzioni. Come anticipato, infatti, l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicazione, nei rapporti tra amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato. Ovviamente, come è desumibile, la rappresentanza, non soltanto processuale, dell'amministratore del condominio è appunto circoscritta alle attribuzioni, ai compiti ed ai poteri, stabiliti dall'art. 1130 cod. civ. L'amministratore, dispone il codice, può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora poi la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini: l'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni. Ai fini della legittimazione ad agire o a resistere in giudizio nel caso in cui la lite, per il suo contenuto, esorbiti dalle sue attribuzioni l'amministratore è tenuto a munirsi della previa autorizzazione assembleare. Può, comunque, costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea, dovendo, tuttavia, in tale ipotesi, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea stessa, per evitare la pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione. Si ricorda, infine, che per le controversie in materia di condominio, alprocedimento di mediazione ex Dlgs. n. 28/2010, al relativo procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare.

Provvedimenti dell'amministratore [Art. 1133 cod. civ.]

L'art. 1133 cod. civ., la cui rubrica recita "Provvedimenti presi dall'amministratore", testualmente dispone: "I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'articolo 1137".Secondo la dottrina, la norma mira a tutelare il singolo condomino contro eventuali abusi dell'amministratore. L'ambito dei poteri è circoscritto all'oggetto dettato dall'art. 1130 cod. civ. - norma che, come detto, elenca espressamente le attribuzioni demandate ex lege all'amministratore - oppure nel regolamento di condominio o, ancora, definito dall'organo assembleare mediante specifica delibera.

Obblighi di referto ed informativa

In determinati casi, previsti da singole disposizioni, grava sull'amministratore un preciso obbligo di referto o informativa nei confronti dell'assemblea quale organo depositario del potere decisionale. Così, ad esempio, l'amministratore è tenuto a riferire all'assemblea una volta informato dal singolo condomino dell'esecuzione di opere nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale (art. 1122 cod. civ.); l'amministratore che ordini lavori di manutenzione straordinaria i quali rivestano carattere urgente, è obbligato a riferirne nella prima assemblea (art. 1135 cod. civ.); come detto, poi, l'amministratore è inoltre tenuto senza indugio ad informare l'organo assembleare ove una citazione o un provvedimento amministrativo abbiano un contenuto che esorbita dalle attribuzioni di quest'ultimo ( art. 1131 cod. civ.); l'amministratore è infine tenuto senza indugio ad informare l'assemblea qualora sia stato convenuto in giudizio ai fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio. In entrambi questi due ultimi casi, l'osservanza dell'obbligo è anche presidiata da una deterrente sanzione: infatti, l'amministratore che non vi adempie può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni (art. 69 disp. att. cod. civ.).

Altri poteri, doveri, divieti

Consideriamo infine un ventaglio di norme del codice che, rivolgendosi direttamente alla persona dell'amministratore, attribuiscono a quest'ultimo precisi poteri o impongono comunque altri specifici doveri o divieti. Così, ad esempio, in caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore può diffidare l'esecutore e chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie (art. 1117-quater cod. civ.). L'amministratore è poi tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delledeliberazioni relative a particolari innovazioni: in tale ipotesi, ove la richiesta risulti priva del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni (art. 1120 cod. civ.). Nell'ambito del procedimento disciplinato dalla legge e diretto a consentire l'installazione diimpianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati a servire le singole unità che compongono il fabbricato condominiale, ove si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'amministratore – per riferirne successivamente in sede assembleare - è il destinatario della comunicazione con la quale il condomino interessato indica contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi (art. 1122-bis cod. civ.). Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere ad una domanda, l'amministratore è parimenti il destinatario della notificazione - cd. "atto di estraniazione" - con la quale il condomino dissenziente decide di separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza (art. 1132 cod. civ.). Sempre l'amministratore, unitamente all'assemblea, è anche il soggetto preposto ad autorizzare il condomino ad assumere la gestione di parti comuni ai fini del diritto al rimborso da parte di quest'ultimo (art. 1134 cod. civ.). Per quanto riguarda leadunanze dell'assemblea dei condomini, l'amministratore ha poi facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi (66 disp. att. cod. civ.). All'amministratore non possono invece essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea (67 disp. att. cod. civ.). Su richiesta dell'assemblea, l'amministratore è infine tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare (71-ter disp. att. cod. civ.).