Occorre premettere che, ai sensi dell'art. 1129 cod. civ., l'incarico di amministratore di condominio ha una durata annuale, intendendosi rinnovato per eguale durata. In generale, la nomina dell'amministratore risulta obbligatoria e quindi dovuta quando i condomini sono più di otto. In tal caso, alla nomina dell'amministratore provvede l'assemblea e, in difetto, è previsto il ricorso per la nomina all'autorità giudiziaria il quale può essere avviato: (i) da uno o più condomini; (ii) su impulso dell'amministratore dimissionario.

Tanto premesso, l'art. 1138, comma 4, cod. civ. dichiara espressamente non derogabile da parte del regolamento condominiale la disposizione posta dall'art. 1129 cod. civ. la quale riserva alla sola assemblea la nomina dell'amministratore e stabilisce la durata del suo incarico in un anno. Da ciò consegue la nullità della clausola del regolamento la quale riservi ad un determinato soggetto, per un tempo indeterminato, la carica di amministratore di condominio, sottraendo il relativo potere di nomina e di revoca all'organo assembleare. Tale previsione, infatti, si pone in contrasto con il principio, consacrato anche in giurisprudenza, della inderogabilità delle disposizioni di legge che pongono come obbligatoria la nomina dell'amministratore da parte dell'assemblea e stabiliscono in un anno il periodo di durata del relativo incarico.

Ricorrendo una siffatta ipotesi, trattandosi di una clausola affetta da nullità in quanto, come precisato, la stessa si pone in contrasto con norme inderogabili di legge, l'amministratore di condominio non potrà giovarsi della previsione contenuta nel regolamento condominiale di natura contrattuale per esercitare l'incarico. Al contrario, è necessario che l'amministratore, pur formalmente anche se invalidamente nominato in forza di tale clausola del regolamento, provveda a convocare l'assemblea affinché quest'ultima, una volta denunziata l'invalidità della clausola di investitura, avvii la discussione e la successiva conseguente deliberazione relativa alla nomina dell'amministratore di condominio avendo cura di osservare la disciplina contenuta nel richiamato art. 1129 cod. civ.